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孔子的成就

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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2018大变局 | 雷军、余承东的焦虑与荣光

    作者|董洁编辑|安心

  荆门市人事考试网_球鞋资讯网;    即将过去的2018,对于很多互联网巨头和大佬来说,都是焦虑的一年。

      这一年,腾讯的市值一度跌去1/3,引发互联网界的极大担忧;滴滴则因为“安全事件”成为众矢之的,踩下急刹车;京东的日子同样不太好过,刘强东因明尼苏达事件形象一落千丈,受此影响,加之业务增速放缓,京东股价一泻千里。

      与之形成强烈对比,2018年手机巨头却是另外一番景象。

      经历“八年抗战”后,雷军率领小米成功上市。摆脱了2016年的低谷,今年的小米触底反弹,出货量成功超过1亿台,雷军成为了众人眼中的“人生赢家”。

      余承东率领下的华为消费者业务更是狂奔突进,2018年华为智能手机发货量(含荣耀)突破2亿台,再创历史新高。

      2010年-2018年,华为智能手机发货量从300万台增长到2亿台,增长约66倍;根据IDC的报告,在2018年第二季度和第三季度,华为成为全球第二大智能手机厂商,全球市场份额达到14.6%。在中国市场,华为稳居第一。

      这一年,雷军和余承东也没少隔空喊话。作为中国最具话题度的两家手机厂商的掌门人,两人的隔空“互怼”也贡献了不少媒体头条。

      2018年的雷军可以用“人生赢家”来形容。

      7月9日早上9点半,港交所的钟声敲响,站在港交所史上最大铜锣面前的是小米董事长兼CEO雷军。在经历了“八年抗战”后,这位互联网老兵终于率领小米成功上市。

      伴随小米上市,雷军个人身价暴涨。根据招股书显示,雷军持有小米约29.4%的股份,按照当时的市值这部分股份价值约136.9亿美元。

      7月8日上午,雷军在公开信中表示,资本市场跌宕起伏,小米能够成功上市就意味着巨大的成功。

      为了奖励雷军为小米做出的巨大的贡献,在上市前夕,小米向雷军支付了高达约99亿人民币的股权激励开支,创下学困生帮扶计划_潍坊资讯网了目前全球公司高管因公司上市而获得股权激励的最高纪录。此前,国内这一纪录保持者为京东创始人刘强东。

      但真正让雷军兴奋的是小米手机业务在今年取得的长足进展。

      雷军在微博宣布,截至10月26日晚11点23分,小米手机2018年的出货量正式突破了1亿台,提前完成全年目标。雷军称,这是小米手机首次年度出货破亿,是一个里程碑。

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      作为全球市场份额排名前五的手机厂商,小米提王英会_资讯管理专业网前2个月完成全年目标,并首次进入出货量亿级俱乐部。据小米第二季度财报,小米手机销量达3200万部,同比增长43.9%,大陆地区手机平均售价同比增长超25%。

      在国际市场,尤其是印度市场,今年小米的表现也堪称惊艳。

      截至2018年二季度,小米手机海外市场收入已占总收入的36.3%,达164亿元,同比增长151.7%。在印度,小米成功挤掉三星,成为了世界阿室于_指导老师鉴定意见网第二大人口国市场份额最高的手机厂商,并连续5个季度霸占榜首。

      作为小米董事长、CEO,2018年的雷军志得意满;作为投资人,2018年雷军同样收获颇丰。

      今年,包括华米科技、云米科技在内的几家生态链企业迎来上市潮,雷军以及其创立的顺为资本作为这几家企业的重要股东都收获颇丰。

      “很多人看不懂小米,里面有很多创新,既是硬件公司,也是电商公司,还是互联网公司。我们的思路很简单,米粉要什么,我们就提供什么,一步一步来。通过过去8年的努力,我们做了100多种产品”,上市之后雷军曾这样说。

      在一封写给2029年的信中,雷军写道,“互联网在中国普及大约用了20年时间,移动互联网大约是10年时间,我觉得AIoT的到来可能会比我们想得要快,带来的变化也会远超过以往。”

      2019年,雷军将迎来自己50岁生日。明年的雷军将会做些什么,值得期待。

      在雷军还在为小米出货量突破1亿台而欢喜鼓舞时,余承东率领的华为却已经默默突破了2亿出货量大关。

      今天的华为已经成为不少手机厂商追赶的对象,其中一个就是雷军。

      10月25日,在小米MIX

    3新品发布会上,雷军调侃自家相机部门称:“相机部门今年能不能有年终奖,只有一个目标,就是能不能干翻华为”。随后雷军公布了小米MIX

    3的DXO得分,并表示:“我们相机部门有年终奖了”,“今晚吃饭的时候可以加个鸡蛋、鸡腿了”。

      作为圈内著名的“大嘴”,余承东当然不会忍气吞声,在被雷军隔空喊话的第二天,余承东就强势做出了回应。

      “其他任何手机厂家短期之内相机都不太可能超越华为P20 Pro,只有我们自己能超越。今年春天发布的P20普通版不是我们照相最强的,我们最强的是P20

    Pro和Mate20系列”,余承东表示。

      体量来说,华为公布的2017年年报显示,华为手机+荣耀手机2017年出货量为1.53亿部,实现销售收入2372亿元,同比增长31.9%,无论是收入还是出货量,都远远领先于小米等厂商。

      在12月17日举行的华为nova

    4新品发布会上,余承东还宣布华为手机2018年度全球发货量预计突破2亿台,这也是首个年度出货超过2亿部的中国手机品牌。

      在今年,华为先后推出了P20

    Pro、Magic2、Mate20、nova4等多款手机,均收获了不错的口碑。虽然Mate20一度遭遇了“绿屏门”,但这并不妨碍其作为今年最优秀的一款智能手机的地位。

      据市场调研公司Canalys的数据,今年二季度,华为的手机销量曾一度超越苹果,成为全球第二大智能手机供应商。

      在2016年接受《华尔街日报(博客,微博)》采访时,余承东就曾表示,华为力争到2018年成为全球第二大智能手机厂商,如今这一目标已初步实现。

      在国内市场,在余承东的率领下,华为已经独占鳌头。2018年第三季度,中国智能手机出货量市场份额占比情况中,前五名厂商的合计市场占比从去年Q3的79%到增长至今年Q3的86%。其中,华为位居榜首,2018年Q3的市场份额为23%,同比增长13%。

      国际数据公司(IDC)最新发布的手机季度跟踪报告显示,2018年第三季度,中国智能手机市场出货量约1.03亿台,其中小米、OPPO苹果等厂商的出货量同比均出现不同程度的下滑,但华为却同比上涨13.4%。

    

      2018年,春风得意的雷军小崔说立波秀_许燎源网和余承东依然有“难啃的骨头”。

      在上市首日即遭破发后,小米股价在过去几个月的表现一直不算理想。截止到12月24日收盘,小米股价报13.16港元/股,较17港元的发行价已经跌去22%。

      国内手机市场见顶也让小米承压不小,虽然出货量在今年首次突破1亿台,但IDC最新的数据显示,小米三季度出货量同比下滑了10.9%。

      在前不久,雷军发布公开信,宣布小米设立中国区,并让王川出任中国区总裁,这被外界解读为,小米想要提振中国市场,强化中国区业务。

      2018年,华为在海外市场的拓展中也并非一帆风顺。

      今年初,就在美国CES华为Mate10发布会的前一天,有外媒报道称运营商AT&T迫于美国监管方面的压力放弃与华为手机合作。而在CES之前,就曾有媒体爆出华为要与美国AT&T合作进军美国。

      华为进军美国市场再一次破碎。这件事让余承东愤怒。在CES上,他十分激动的表示,“失去美国运营商支持,让华为进军美国丧失了重要的渠道,但是华为进军美国的计划是不变的。”

    

      年末岁初,中国手机市场正在洗牌,市场份额越来越向头部集中,小品牌在加速死亡。然而,巨头接下来如何排序,他们的新增长在哪里?对于雷军和余承东来说,这种焦虑永远存在。

    

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     (责任编辑:娄在霞 HN151)

[责任编辑: 安乙]

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